Amikor bővül a család, vagy szeretnénk változtatni a megszokott életterünkön, sok háztulajdonosban felmerül a tetőtér beépítésének gondolata. A cikkben bemutatjuk, hogy milyen út vezet az ötlet megszületésétől az építkezés megkezdéséig. A tetőtér beépítésének jogi, fizikai és pénzügyi feltételei vannak.
JOGI FELTÉTELEK
Az országosan érvényes általános jogszabályok nem befolyásolják a tetőtérbeépítés lehetőségét. Műemlék épület esetében is van erre mód a speciális szabályok betartása mellett. Így tehát a helyi érvényű jogszabályokkal kell megismerkedni. Jelenleg a több dokumentumban találhatók meg az önkormányzat által előírt követelmények, melyeknek az összefoglaló neve településrendezési eszközök. Ezek közül számunkra a legfontosabb a szabályozási terv, a helyi/kerületi építési szabályzat, a településképi rendelet (TKR) és a településképi arculati kézikönyv (TAK).
Meg kell vizsgálni, hogy az ingatlan jelen állapotában milyen beépítési paraméterekkel rendelkezik. A tetőtér beépítés szempontjából a legfontosabbak az alábbiak: a beépítési magasság (épületmagasság, homlokzatmagasság vagy párkánymagasság, mindenhol eltérő, hogy melyik fogalomra vonatkozik az előírás), a legnagyobb beépíthetőség és a szintterületi mutató. Ha a jelenlegi paraméterek alatta vannak a maximumnak, akkor jogi oldalról lehetséges a növelés. De hogyan kell ezeket kiszámítani és hol találjuk az előírásokat? Az igazság az, hogy a számítások bonyolultak, és általában a szabályok is jól el vannak dugva, ezért érdemes felkeresni egy építész tervezőt, hogy segítsen feltérképezni a lehetőségeinket.
Mivel a tetőtérbeépítéssel bővítjük a hasznos alapterületet, a jelenlegi szabályozás szerint építési engedélyt kell kérni. Az építési engedély megkérése előtt az új szabályok értelmében településképi véleményt kell kérni. A településképi véleménynek pozitívnak kell lennie, ellenkező esetben nem az építési engedély iránti kérelmet elutasítják! A dokumentációkat a Magyar Építész Kamaránál jegyzett tervezői jogosultsággal rendelkező építésznek kell elkészítenie.
Az építési engedélyezési dokumentációnak kötelező részei az építészeti, a tartószerkezeti, az épületgépészeti és az épületvillamossági tervi munkarész. Ezen kívül előírás a tartószerkezeti szakvélemény benyújtása is az 50 évesnél idősebb épületről, vagy az idővel romló tulajdonságú anyagok esetén is (pl. bauxit-beton, faszerkezetű födém, stb.). Az építési engedélyezési eljárás megindítása illetékköteles.
Ezt követően a törvényi előírások szerint kivitelezési tervet kell készíttetni. A tervező mérnökök ezen dolgoznak a legtöbbet, ezért ez a mérnöki munkarész a legdrágább a sorban. Az elkészült tervdokumentációt az elektronikus építési naplóba (e-napló) is kell feltölteni. Érdemes tudni, hogy ma már a legtöbb kivitelező nem is ad ajánlatot kiviteli terv híján, nem kockáztatják, hogy rosszul mérik fel a munkát.
Az utolsó jogi feltétel a használatbavételi engedély megszerzése az átalakított épületre.
FIZIKAI FELTÉTELEK
A magyarországi családi házak, ikerházak, sorházak döntő többsége 1940 és 1990 között épült. Ezek az épületek sokszor házilagos kivitelben, esetleg közösségi összefogás (kaláka) keretében épültek. Ez alatt az időszak alatt sokszor évekig nem volt elérhető jó minőségű építőanyag, ezért azzal dolgoztak, amihez hozzájutottak. Egyes épületekről csak akkor derül ki, hogy valójában „tákolmányok”, amikor leverjük a vakolatot.
Mint minden tárgy vagy eszköz, egy épület is folyamatos karbantartást igényel. Sajnos a karbantartásra sokkal kevesebb időt és pénzt fordítunk, mint amennyit szükséges lenne, ezért a hazai épületek műszaki állapota általában rosszabb annál, mint amit a koruk indokolna. Például a folyamatos beázás miatt farontó gombák telepedhetnek meg a tetőtérben, és ha későn avatkozunk be, a gombafonalak a fafödémet is megfertőzhetik, így lesz egy elmozdult tetőcserép ár több tíz millió forint.
A fenti két körülmény erősen befolyásolja a tetőtér beépítésének lehetőségét. Meg kell tehát vizsgálni, hogy a meglévő alapok, falazat, födém és tetőszerkezetek állapota milyen. Ha valamilyen károsodás tapasztalható, először azt kell kivizsgálni. A károsodás okát meg kell találni, meg kell szüntetni és a hibákat ki kell javítani. A tovább építéshez ez elengedhetetlen. Ehhez tartószerkezeti szakértőt kell keresni, vagyis olyan statikust, akinek van a Magyar Mérnöki Kamara (MMK) által kiadott SZÉS1 jelű jogosultsága.
A tartószerkezeti szakértő azt is ellenőrzi, hogy a tehernövekményt, amely az új burkolatok, válaszfalak, bútorok, emberek, szigetelés, napelem, stb. súlyából származik, képesek-e elviselni a meglévő épületszerkezetek. Az ellenőrzést a jelenleg hatályos Uniós szabványok (Eurocode szabványok) szerint kell elvégezni. Teljesíteni kell továbbá a folyamatosan szigorodó tűzvédelmi előírásokat (OTSZ) és igazolni kell az átalakított épület földrengés állóságát is. Az átalakított épület minden részének teljesítenie kell megemelt követelményeket!
A vizsgált épületek építése idején az előírások sokkal megengedőbbek voltak, mint ma. Több esetben nem is volt központi előírás, hanem építőmesteri gyakorlatok és szakmai ökölszabályok alapján dolgoztak. Ezért sajnos előfordulhat, hogy még egy jól megépített, minőségi anyagból készült szerkezet sem teljesíti a szigorúbb követelményeket. Ezt a szakértő úgy minősíti, hogy a szerkezeti elem nem megfelelő. Ha valamelyik tartószerkezeti elem nem megfelelő, akkor azt meg kell erősíteni, vagy ki kell cserélni.
Az új szerkezetek tervét tartószerkezeti tervező készíti el. A tervezést, T, vagy T-É jelű jogosultság birtokában végezheti a statikus, de a legtöbb szakértő rendelkezik tervezői jogosultsággal is. A tartószerkezeti tervező dolga tehát az esetleges térdfalak, erkélyek, és más új szerkezetek méretezése és a hozzájuk tartozó tervek elkészítése is.
A fa anyagú födém és a tetőszerkezet megtartása esetén szükséges faanyagvédelmi szakvélemény készítése, hogy megtudjuk, van-e gomba- vagy rovarkár a szerkezetben. Ha a faanyagvédelmi szakértő feltárt ilyen károsodást, akkor a megszüntetés módját is megadja a szakvéleményben, legyen az bárdolás, vegyszeres kezelés, vagy csere.
Érdemes olyan szakértővel megállapodni a folyamat elején, aki mindkét jogosultsággal rendelkezik, és vállalja a teljes folyamatban való közreműködést.
PÉNZÜGYI FELTÉTELEK
Építtetőként rögtön az érdekli az embert, hogy mennyibe kerül majd neki az egész projekt. Pontos számot lehetetlen mondani a legelején. Egy tervezési folyamat sokáig tart. Hat-kilenc hónap is eltelhet a megbízástól a kivitelezőnek átadható tervek elkészültéig! Mindannyian látjuk, hogy brutális mértékben változnak az árak pár hét alatt is. Éppen ezért nem lehet megjósolni, hogy mondjuk hat hónap múlva éppen mi mennyibe fog kerülni.
Nagyságrendet azért lehet tudni. Jelenleg kb. nettó 500.000 Ft/m2 + ÁFA a tetőtér beépítés költsége. Ez tartalmazza az anyagköltséget és a kivitelező munkadíját. A díj sok mindentől függ: a kivitelezés helyétől, a felvonulás bonyolultságától, a kivitelező technológiájától, stb.
Ezen felül kell számolni a mérnöki díjakkal, amelyek kb. a teljes beruházás bekerülési díjának a 3-5%-kát teszik ki.
A hatósági díjakat, például az illeték nagyságát, vagy az e-napló készenlétbe helyezésének díját a jogszabályok határozzák meg, de ezek elenyészőek a fenti összegekhez képest, pár tíz ezer forintos tételekről beszélünk.
Végül gondolni kell a járulékos költségekre, mint a kert rendbetételének költsége, vagy esetleg az albérlet díja, amelyek szintén növelik a szükséges büdzsét.